政策原文：關(guān)于公布鶴山市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)項(xiàng)目成果的通知
圖解政策：《鶴山市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)項(xiàng)目》
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一、項(xiàng)目的背景和意義
2019年6月6日，自然資源部辦公廳印發(fā)了《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)），要求全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示，各省級(jí)自然資源主管部門(mén)要組織本行政區(qū)域內(nèi)所有市（縣）啟動(dòng)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示工作，確保在2020年12月31日前完成。廣東省自然資源廳根據(jù)自然資源部的工作部署和工作要求，部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作。在江門(mén)市自然資源局統(tǒng)籌下，鶴山市自然資源局根據(jù)相關(guān)文件開(kāi)展相關(guān)工作。
本次鶴山市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)體系建立，進(jìn)一步健全鶴山市公示地價(jià)，為充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源決定性作用，及時(shí)反映國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化，優(yōu)化土地資源配置奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，與土地市場(chǎng)建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相匹配，為鶴山市土地管理提供了較為有力的技術(shù)支撐。
二、項(xiàng)目的制定依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正）；
2.《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）；
3.《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資函〔2019〕1925號(hào)）；
4.《江門(mén)市自然資源局轉(zhuǎn)發(fā)廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（江自然資函〔2019〕1901號(hào)）；
5.《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017）。
三、項(xiàng)目的情況介紹
鶴山市公示范圍為鶴山市全域（包括鶴山市城區(qū)以及雅瑤鎮(zhèn)、龍口鎮(zhèn)、古勞鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、共和鎮(zhèn)、鶴城鎮(zhèn)、址山鎮(zhèn)、宅梧鎮(zhèn)、雙合鎮(zhèn)9個(gè)鎮(zhèn)）的城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)的由51個(gè)標(biāo)定區(qū)域組合構(gòu)成的空間范圍，土地面積共約31.35平方公里。
特點(diǎn)：1.國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)；2.遵循逐步推進(jìn)的導(dǎo)向，成熟一塊做一塊；3.不必全覆蓋。
四、標(biāo)定地價(jià)的說(shuō)明
1.同為公示地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)有什么區(qū)別
A.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的相同點(diǎn)：
（1）價(jià)值定位：均為行政管理部門(mén)部署推進(jìn)的評(píng)估地價(jià)體系；
（2）作用上同為公示地價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，價(jià)格定位為各類(lèi)價(jià)值影響因素作用下的理性價(jià)值；
?。?）價(jià)格決定機(jī)制，均由行政方依法依規(guī)確定。
B.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的不相同點(diǎn)：
?。?）空間特征：基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域的平均價(jià)，具有宏觀、中觀的特征；標(biāo)定地價(jià)是具體宗地的價(jià)格，具有微觀的特征;
（2）更新頻率：基準(zhǔn)地價(jià)為2-3年更新公布一次；標(biāo)定地價(jià)為要求每年度更新公布;
?。?）對(duì)區(qū)段/標(biāo)定區(qū)域的要求：基準(zhǔn)地價(jià)一般要求地價(jià)區(qū)段連片并全部覆蓋評(píng)估范圍；標(biāo)定地價(jià)不要求標(biāo)定區(qū)域連片。
2.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平差異原因
為更合理和直觀對(duì)比兩種價(jià)格水平，綜合考慮兩種地價(jià)體系（基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)）的覆蓋范圍和地價(jià)內(nèi)涵，本次利用基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)每一標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)樓層/容積率修正、期日修正等修正系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)宗地的基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一修正到標(biāo)定地價(jià)對(duì)應(yīng)地價(jià)內(nèi)涵條件下的可比價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)一般綜合考慮了出讓、稅收、招商等影響因素下的區(qū)域平均價(jià)格，一般比市場(chǎng)價(jià)格低，更新周期一般為二至三年更新。標(biāo)定地價(jià)主要考慮的是宗地現(xiàn)狀的市場(chǎng)價(jià)格，更新周期為每年更新，標(biāo)定地價(jià)是以市場(chǎng)交易實(shí)際情況為參考基礎(chǔ)確定的價(jià)格，更貼近市場(chǎng)價(jià)格，因此，標(biāo)準(zhǔn)宗地的基準(zhǔn)地價(jià)一般會(huì)比標(biāo)定地價(jià)的地價(jià)低。
3.標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用方向
目前關(guān)于標(biāo)定地價(jià)的具體應(yīng)用方向在《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017）中并未明確，標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用實(shí)踐也尚在探討中。從鶴山市角度來(lái)說(shuō)，標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用方向可以從以下4個(gè)方面出發(fā)：（1）為政府地價(jià)管理提供參考；（2）促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理配置；（3）顯化價(jià)格，為周邊區(qū)域同類(lèi)用途地價(jià)提供參考依據(jù)；（4）為政府稅務(wù)部門(mén)征收稅費(fèi)提供參考依據(jù)。
4. 標(biāo)定地價(jià)的更新
根據(jù)《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017），標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示工作應(yīng)以年度為周期開(kāi)展，每年第一季度完成對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地在當(dāng)年1月1日的標(biāo)定地價(jià)公示工作。
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